輸血還是搬磚？金地集團業績“掉隊”，高管密集持股金地商置

華夏時報（www.svbart.com）記者 葛愛峰 見習記者 郭浩儀 深圳報道

近日，住建部一份“土地市場動態監測與監管系統”的通知引發網友熱議。通知顯示，按照住宅用地分類調控文件要求，22個重點城市將實施供地“兩集中”，2021年發布住宅用地公告不能超過三次。其中“兩集中”，即“集中發布公告”“集中組織出讓”。

換言之，以后這些城市一年只賣三次地。

這對開發商來說，集中拍地無論是從融資上，還是從投拓上，都是一個新的考驗。一些大型房企因此加強了向核心城市擴張的趨勢，小房企則在無形中遭到了擠壓。

《華夏時報》記者發現，最近金地集團就將部分城市公司獨立出來，成為單獨的公司。此外，其子公司金地商置（HK.00535）這些年來利用在一線城市的擴張悄然壯大。

對此，一位不愿具名的地產人士向本報記者稱，城市公司是金地深耕核心城市的舉措之一，這種做法其實更方便搶占一二線戰場。至于金地商置，該人士坦言，這是金地集團精心培育的?！胺叛弁?，那些高盈利的項目、優良的財務表現，都是金地集團對金地商置的偏愛。不過，縱觀商置的董事會名單，清一色金地高管層，沒有一位來自金地的大股東，這就有點耐人尋味了?！?/p>

險資穩坐大股東之位

說到金地集團，很多人應該都不陌生。

自1992年涉足房地產以來，金地集團的房地產已經發展近30年。因在股市中表現活躍且具有行業代表性，金地集團一度被譽為四大地產龍頭股“招保萬金”之一，江湖人稱“四爺”。然而，時過境遷，曾經的“招保萬金”如今已變成了“碧恒萬融”。根據《2020中國房地產上市公司測評研究報告》，萬科、恒大、碧桂園、融創位列前四。

市值說明一切。截至3月16日中午，金地集團（SH.600383）總市值為574.3億元，而萬科Ａ（SZ.000002）為3747億元，港股上的萬科企業（HK.02202）為3811億港元；中國恒大（HK.03333）為1971億港元；碧桂園（HK.02007）為2104.38億港元；融創中國（HK.01918）為1602億港元。

至于當年并立的招商蛇口（SZ.001979）和保利地產(SH.600048)，則分別為1004.67億元和1819億元，同樣遠在其上。

即使已經“掉隊”，金地集團董事長凌克依然充滿信心?！拔覀円蔀榈禺a科技的領導者、科技孵化的領先者?！彼鴮γ襟w如此說道。

1998年，年滿四十的凌克躊躇滿志，正式成為金地集團的舵手。3年后，金地集團成功登陸資本市場，距今恰好二十年。資料顯示，金地集團上市一年后就完成了華東、華南、華北的區域擴張戰略格局以及西進武漢的戰略布局。

但上市僅兩年，金地集團當時的第二股東深圳控股，就把13.11%的股份轉讓給了金信信托，剩下的5.56%則轉給了金信信托的主要股東通和控股。在2005年底，一直被疑為幫助管理層MBO的金信信托在“公開賬面”上出現巨額虧損，無奈之下退出金地集團，并把手中大部分金地股票出售給了深圳市福田建設股份有限公司。

很可惜，當時的深圳國資還遠沒有10多年后控制萬科和蘇寧的實力和強勢。

2006年至2007年，中國房價出現爆發式增長?！?007年房地產藍皮書》指出，2006-2007年全國二手房租售比上升，房價虛高傾向明顯，一些經濟發達城市的實際房價甚至高出擬合房價的50%。在此情況下，房地產股價漲勢猛烈，凌克領導的金地管理層失去了大量增持股權的空間。直至2013年前，深圳市福田投資發展公司一直為金地的第一大股東。

隨著險資的主動出擊，生命人壽與安邦人壽（后改為“大家人壽”）開始輪番增持金地，進而成為第一、第二大股東。2013年，富德生命人壽首次舉牌金地集團，持有金地5.41%股份。而后安邦人壽快速“接力”，兩大險資爭相入局。截至2014年4月底，富德生命人壽累計持有金地的股份已達約11億股，合計占金地總股本的24.82%，表決權比例達到20.01%，坐上了金地集團第一大股東之位。今天，這兩家公司在金地集團的占股比仍超過40%。而凌克的持股比例，只有0.082%。

上圖為金地集團截至2020年9月30日十大股東持股情況

曾有媒體報道，早在生命人壽首次舉牌金地不久，凌克就否認險資派駐董事參與公司經營管理，并稱對方僅為財務投資。但事實證明，險資大股東們不僅出現在金地集團董事會上，還高票否決金地醞釀了大半年才推出的核心員工跟投方案。

一朝天子一朝臣，一輩新鮮一輩陳。一位業內人士告訴記者，不像以前，如今的金地集團股權結構分散，也不存在實際控制人?！耙粤杩藶槭椎脑喙芾韺蝇F在好像也沒有什么話語權了，至于會不會‘大換血’，這還很難說?！?/p>

布局金地置業，在下一盤大棋？

還是先回到那個時刻，在洶涌的資本面前，以凌克為首的管理層只有招架之功。

但正如蘇格拉底所說，最有希望的成功者，并不是才干出眾的人，而是那些最善利用每一時機去發掘開拓的人。幾乎在富德生命人壽入局的同時，金地集團就收購了星獅地產56.05%股份，成為其控股股東。同時，在完成收購、高管入駐等動作后，又將其正式更名為金地商置。

金地商置由此開始了擴張之路：2013年10月，注入金地集團的6個項目；2015年12月，收購BestbeatLimited；2016年1月，宣布擬收購上海啟客集團；2016年6月，收購北京瑞達鑫遠100％股權；2016年11月，收購廣電地產74%股權，獲取500萬平方米左右的土地儲備。

作為金地集團的香港上市平臺，金地商置的定位是商業地產投資、開發和運營平臺。不過，通過收購擁有優質土儲的地產公司，金地商置的住宅業務顯然已成為主力。

其實，金地商置高速擴張，金地集團的“幫扶”功不可沒。金地商置的銷售額從2013年的42.3億迅速提高至2019年的636.6億，六年間翻了15倍。但有趣的是，不斷對金地商置“輸血”的金地集團，在金地商置中的持股比例卻不斷被稀釋。截至2020年上半年，金地集團對金地商置的持股比例已從最初的67.45%被稀釋到39.87%。

為激勵高管，金地商置還實行購股權計劃。2013-2014年，金地商置共計授出購股權11.13億股，授予對象主要為7位董事。該購股權計劃將實施至2024年，并且未規定業績考核條件。自2017年開始，陸續有管理層開始行權。截至2020年上半年末，已行權數量6.75億股，占公司已發行股份總數約4.09%，占總股本的比例為2.09%。

行權后，凌克持股1.02%，黃俊燦持股0.88%，徐家俊0.77%，韋傳軍0.57%。而他們在金地集團的持股比例分別為0.08%、0.05%、0.02%、0.02%。按市值計算，凌克在金地商置持有的市值有2億港元，而在金地集團的持股，市值是5000多萬元。

金地商置的董事會席位看起來也是相當簡潔——沒有一位來自金地大股東，只有以凌克為代表的金地管理層，而其余三位非獨立董事也不參與公司管理。第二大股東也沒有派出任何董事。

作為后起之秀，金地商置的“優秀”很難讓人不注意到管理層的用意。2019年，金地商置的歸母凈利率幾乎比金地集團高2倍，而金地商置的凈利潤率約是38%，金地集團只有24%。上述業內人士向本報記者表示，金地商置的土地儲備，幾乎都布局在一二線城市，它的賺錢能力不比金地集團低?！翱v觀商置的股權結構，確實有點耐人尋味。曾經有媒體說過商置是金地管理層的‘后花園’，仔細想來不無道理，但是也不能就此斷定，時間自會給出答案?！?/p>

而關于金地商置是金地管理層的“后花園”這一坊間傳聞，獨立財經觀察家侯寧告訴本報記者：“暴利時代已經結束，近年來金地的毛利率出現下降，但商置的發展勢如破竹，加上股權結構的變化，確實容易引人揣測?！?/p>

據悉，中金公司此前預計金地集團在2020年營業收入同比增長10%至698億元，歸母凈利潤同比增長5%至106億元。而金地商置則將在一周后約3月22日公布上一財年業績和末期股息?！胺旨t比例不會低于30%?！币晃煌顿Y者如此判斷。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳

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